A elaboração da convenção de condomínio geralmente ocorre durante a construção do empreendimento, sendo inicialmente redigida pela construtora ou incorporadora.
No entanto, ela só entra em vigor após ser aprovada em assembleia pelos condôminos.
De acordo com o Código Civil Brasileiro, a convenção de condomínio deve conter obrigatoriamente alguns elementos específicos.
O artigo 1.332 determina que a convenção deve incluir:
1. A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
2. A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
3. O fim a que as unidades se destinam.
Além disso, o artigo 1.334 estabelece que a convenção deve determinar:
1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
2. Sua forma de administração;
3. A competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
5. O regimento interno.
Para ser aprovada, a convenção precisa do voto favorável de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Após a aprovação, o documento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para ter validade jurídica.
A convenção de condomínio não é um documento imutável. Ela pode e deve ser atualizada conforme as necessidades do condomínio mudam ao longo do tempo. No entanto, diferente do Regimento Interno, qualquer alteração na Convenção, requer um processo formal:
1. Convocação de uma assembleia extraordinária específica para discutir as alterações;
2. Aprovação das mudanças por, no mínimo, dois terços dos condôminos;
3. Registro das alterações no Cartório de Registro de Imóveis.
As alterações na convenção não podem contrariar a legislação vigente nem prejudicar direitos adquiridos dos condôminos.
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